부부공동명의가 절세에 효과 있을까?(양도세/취득세/종부세 비교)

안녕하세요 회계쟁이제리입니다.

저도 기혼자이다보니, 부동산세금과 공동명의와 관련된 부분이 참 고민이 되더라구요.

 

그래서 과연 공동명의가 절세에 유리한지 각 세금별로 정리해보았습니다. 

 

공동명의와 세금

 

 

Q. 부부공동명의 취득세 절감효과가 있을까? 

A. 부부가 공동명의로 부동산을 취득할 경우 취득세절감효과는 없습니다.

 

부동산 취득시 납부하는 취득세는 인별과세가 아니라, 부동산의 가액에 따라세 세금이 부과됩니다. 

따라서 남편혼자의 명의로 취득하던, 부부가 공동명의로 취득하던 취득세는 동일합니다. 

 

 

 

Q. 부부공동명의 재산세 절감효과가 있을까? 

A. 부부 공동명의에 따른 재산세 절감효과는 없습니다. 

 

재산세 또한 보유하고 있는 주택(부동산)의 가액을 기준으로 부과되는 세금입니다. 

따라서 그 주택을 누가, 얼마나 보유하고 있는지는 중요하지 않고, 부인혼자의 명의던 공동명의로 취득하던

효과는 동일합니다. 

 

 

 

 

Q. 부부공동명의 종합부동산세 절감효과가 있을까? (1주택자인 경우)

A. 1세대 1주택인 경우 부부공동명의가 종합부동산세 절감효과가 있습니다. 

 

종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산세 과세대상인 국내 주택공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에 납부합니다.  단, 1세대 1주택자의 경우는 주택공시가격이 11억원을 초과하는 경우에 납부합니다. 

 

종부세는 인별로 6억원을 공제하고, 과세표준이 높을 수록 세율이 높아지는 누진구조입니다. 

따라서 공동명의를 통해 명의를 분산시키고, 과세표준을 낮출 수 있는것이지요. 

 

 

(케이스1) 주택공시가격이 12억원인 경우 

남편 단독명의	부부 공동명의
종부세 과세대상	종부세 부과 안됨

남편 단독명의인 경우 공시가가 11억원을 초과합니다. 따라서, 종부세 과세대상입니다.

그러나 부부공동명의일 경우 남편 6억원, 아내 6억원인 주택을 가지고 있는것으로 보기때문에

6억원을 초과한 경우 과세되는 종부세가 부과되지 않습니다.  

 

 

(케이스2) 주택공시가격이 14억원인 경우 (총납부액에 농어촌특별세포함)

형태	공시가격	공제금액	과세표준	세율	총납부액*
단독명의	14억원	11억원	3억원	0.6%	1,296,000원
공동명의	7억원	6억원	1억원	0.6%	345,600원
	7억원	6억원	1억원	0.6%	345,600원
공동명의 1주택자 특례	14억원	11억원	3억원	0.6%	1,296,000원

공동명의의 경우 아내와 남편 각각 345,600원으로 총 691,200원만 부담합니다. 

 

다만, 주의할 점은 공동명의 1주택자 특례를 미적용하여 각각 6억원씩 공제를 한 경우입니다. 

공동명의 1주택자 특례를 적용한 경우에는 '단독명의'와 동일하게 1,296,000원을 부담합니다. 

 

주의할 점은 일반적인 공동명의일 경우에는 고령자 및 장기보유특별공제를 적용하지 않으므로

장기보유하거나 65세이상이라면 단독명의(또는 공동명의 1주택자 특례)가 공동명의보다 유리할 수 있습니다. 

 

 

위의 사례는 1주택에 대해서만이고, 다주택 또는 조정지역2주택의 경우 아래 글 참고 부탁드립니다. 

2022.04.04 - [제리의 세금이야기/8. 부동산관련] - 부부공동명의와 다주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세

부부공동명의와 다주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세

 

 

 

Q. 부부공동명의 양도세 절감효과가 있을까? 

A. 부동산을 매도하여 차익이 발생한 경우 부부공동명의인 경우 양도세 절감효과가 있습니다. 

 

양도소득세란 부동산 등을 매매함으로써 발생한 차익에 부과되는 세금을 의미합니다. 

 

양도소득세는 종부세처럼 과세표준이 높아질수록 세율이 높아지는 누진세를 적용합니다.

공동명의의 경우 양도차익을 나누어갖기때문에 단독명의에 비해 과세표준이 낮아 절세에 유리한 편입니다. 

 

예시를 통해서 한번 비교해볼까요?

동일한 아파트를 팔았는데, 단독명의냐 부부공동명의냐에 따라 13,601,500원의 세금차이가 발생합니다. 

 

구  분	남편 단독명의	부부 공동명의
		남편(50%)	아내(50%)
주택 매도가액	550,000,000	275,000,000	275,000,000
주택 매입가액	400,000,000	200,000,000	200,000,000
양도차익	150,000,000	75,000,000	75,000,000
과세표준	147,500,000	72,500,000	72,500,000
양도소득세율	35%	24%	24%
양도소득세	36,725,000	12,180,000	12,180,000
지방소득세	3,672,500	1,218,000	1,218,000
총 납부금액	40,397,500원	26,796,000원

 

 

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공동명의가 절세의 측면에서 유리한 부분이 있긴한데요,

그렇다고 바로 단독명의인 부동산을 공동명의로 바꿔야 할까요?

 

그렇지 않습니다. 

단독명의의 부동산을 공동명의로 변경할 경우 추가로 부담해야하는 비용이 발생하기 때문에 

이해득실을 잘 따져서 선택하셔야 합니다. 

 

따라서 아래의 이득과 부담비용을 면밀히 검토해보고 판단하시는 것을 추천합니다. 

 

공동명의로 변경시 이득	공동명의로 변경시 부담비용
종부세 절세효과	증여세
양도세 절세효과	취득세
-	취득시 부대비용 등