부부공동명의와 다주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세

2022.04.03 - [제리의 세금이야기/8. 부동산관련] - 부부공동명의가 절세에 효과 있을까?(양도세/취득세/종부세 비교)

부부공동명의가 절세에 효과 있을까?(양도세/취득세/종부세 비교)

 

부부 공동명의가 절세에 효과가 있을까에 대한 글을 작성하면서.. 

종부세의 경우 1주택자 기준에서는 확실히 절세효과가 있었습니다. 

그런데 과연 다주택자의 경우에도 공동명의가 절세효과가 있는지 고민이 되었습니다. 

 

공동명의와 종부세

 

오늘은 다주택자(3주택자 이상)와 조정대상지역 2주택자의 경우

과연 공동명의가 종부세 절감에 효과가 있는지 정리해보도록 하겠습니다. 

 

종합부동산세가 '인별'로 과세가 된다는 것은 이전 포스팅에 언급했었습니다. 

이 특징을 통해서 알 수 있는 것은 가능한 한 명의분산이 필요하다는 사실입니다. 

 

 

먼저 종합부동산 세율을 한번 같이 살펴보겠습니다. 

종부세세율

위에서 보듯이 조정지역의 2주택과 3 주택 이상의 보유자는 약 2배이상의 중과세율을 적용받는 것을 알 수 있습니다. 

따라서 다주택자의 경우 최대한 명의를 분산하여 주택을 보유하는 것이 유리합니다. 

 

왜 그럴까요?

종합부동산세법 시행령  제4조의2(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산) 

③ 법 제9조제1항에 따라 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 적용해야 하는 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. <신설 2019. 2. 12., 2022. 2. 15.>
1. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

 

종부세 시행령에서 보듯 

종합부동산세 주택의 수를 계산할 때는 공동소유(공유지분 소유)를 하기만 해도 주택 수 1채로 계산합니다. 

 

그렇다면 종부세에서 주택수를 어떻게 계산하는지 한번 정리해볼까요? 

 

 

종부세 주택수

 

종합부동산세와 주택수 계산방법

1. 1주택을 부부가 공동소유하고 있다면?

▶ 남편 1채, 아내 1채를 보유하고 있다고 보아 세율을 적용합니다. 

 

2. 2주택을 남편 1채, 아내 1채로 보유하고 있다면?

▶ 각각 1채씩 보유한 것으로 보아 세율을 적용합니다. 

 

3. 만약 2주택을 남편과 아내가 공동소유하고 있다면?

▶ 각각 2채씩 보유한 것으로 보아 세율을 적용합니다. 

 

 

이게 무슨 뜻일까요?

예시를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

아래의 경우 남편과 아내는 조정지역에 있는 집 2채에 대해서 각각 50%씩 사이좋게 공동명의를 하였습니다. 

구  분	케이스1
	남편	아내
조정대상지역1	0.5	0.5
조정대상지역2	0.5	0.5
종부세법상 주택 수	2채	2채

그러나, 이 경우 조정대상지역 2주택 전부 공동명의의기 때문에 남편 부인 둘다 조정대상지역 2주택자로 간주하여

중과세율이 적용됩니다. 

 

 

반면에 아래의 케이스를 볼까요?

부부가 각각 조정지역에 1채씩 가지고 있는 것으로 되어있습니다. 

구  분	케이스2
	남편	아내
조정대상지역1	1	0
조정대상지역2	0	1
종부세법상 주택 수	1채	1채

이 경우 남편 아내 각각 조정대상지역이다 하더라도 각각 1채만 보유하고 있는 것으로 계산합니다. 

따라서 중과가 적용되기보단, 일반세율을 적용받을 수 있지요. 

 

그렇다면 종합부동산세법상 1세대 1주택은 어떻게 계산하는지도 알아보겠습니다.

 

 

1세대1주택

 

종합부동산세법상 1세대 1주택이란?(공제 11억)

종부세 상의 1세대 1주택은 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분재산세 과세대상 1주택을 소유한 경우를 의미합니다. 

 

1. 1주택을 남편(또는 아내) 단독명의로 소유한 경우

▶ 1세대 1주택 적용

 

2. 1주택을 남편과 아내가 각각 공동으로 소유한 경우

▶ 2주택으로 보아 1세대 1주택 적용하지 않음(단 공동명의 1주택자 특례를 신청한경우 가능) 

 

3. 남편 1채, 아내 1채를 보유한 경우

▶ 1세대 1주택 적용하지 않음! 즉 각각에게 공제액 11억원이 아닌 6억원 적용 

 

 

 

종부세 공동명의

 

종합부동산세법 공동명의 주택수 중과세 등 예시(총정리) 

예시를 통해 정리해보도록 하겠습니다. 

조정지역 2채, 각각 12억, 15억인 경우입니다. (2022년 기준)

 

구  분	적용세율	납부할세액(농어촌특별세 포함)
남편 단독명의 2채 + 아내 0채	3.60%	59,403,324
2주택 모두 남편, 아내 공동명의	2.2%	23,760,000
남편 단독명의 1채 + 아내 단독명의 1채	0.60%	3,312,000 +6,768,000=10,080,000

 

1주택인 경우에는 공동명의가 유리했지만, 위와 같이 다주택자이거나 조정지역의 2주택자인 경우에는

남편 아내 각각 단독명의가 종부세 절세에는 유리합니다 ^^