안녕하세요,
공부하는 회계쟁이 제리입니다.
여러분이 영끌해서 10억원을 만들 수 있다면 서울 역세권의 아파트를 매매하실건가요?
월세로 거주하는 것은 어떻게 생각하시나요?
월세는 당연히 돈낭비인데, 서울 아파트는 불패니까 당연히 살 수 있으면 사야지
이렇게 생각할 가능성이 높습니다.
(저도 계산해보기 전까지는 사실 그랬습니다 ㅎㅎㅎ)
그런데 제가 아는 다주택자분들의 경우 충분히 능력이 있음에도 불구하고
월세로 거주하시는 분들이 종종 있으시더라구요.
왜그럴까 궁금해하다가, 실제 수익등을 따져서 계산하여 비교해 보았습니다 ㅎㅎ
다주택자의 경우 자가 VS 월세거주 수익 비교하기
다주택자(자가 2채보유)인 A씨는 최근 이직하면서 거주지를 옮기기로 결심하였습니다.
마침 직장에서 가깝고 창신역과도 가까운 종로센트레빌 아파트에 살면 좋겠다고 결심하였습니다.
매매가격은 약 9억 5천만원이고, 월세의 경우 보증금 1억에 월 130만원입니다.
마침 A씨는 대출없이 약 10억원의 현금을 보유하고 있었습니다.
A씨는 고민에 빠졌습니다. 이 집을 살까 말까?
보유에 대한 편익을 꼼꼼히 따져보기로 하였습니다.
종로센트레빌을 매입할 경우 발생하는 단점과 장점(자가거주)
| 단점 | 장점 |
| ① 취득세 발생 | ① 주거 안정성 |
| ② 보유세 발생(종부세, 재산세) | ② 추후 집값 상승(미확정) |
| ③ 추가 투자 불가능(여유자금 없음) | - |
장점은 드디어 주거안정성을 확보한다는 점과 서울은 그래도 불패지역이라는 안정감이 있을 것입니다.
단점은 각종 세금부담문제와 여유자금인 10억원을 오롯이 집에만 깔고 앉기에 추가투자여력이 없다는 것이 있습니다.
종로센트레빌을 월세로 거주할 경우 발생하는 단점과 장점
| 단점 | 장점 |
| ① 매월 고정적으로 지출해야하는 월세비용 | ① 상대적으로 적은 돈이 묶여서 투자여력 존재 |
| ② 불안한 주거 안정성 | ② 세금 부담 상대적 ↓ |
| ③ 아파트가격이 상승하였을 경우 드는 박탈감? | - |
매월 고정적으로 발생하는 월세비용이 매우 부담되고, 집주인에게 고스란히 들어가는 비용이라
사람들은 대게 월세를 선호하지 않는 편입니다.
정말 월세에서 사는 것이 손해인지 투입하는 비용을 기준으로 비교해볼까요?
(일단 여기에서는 재산세와 종부세는 고려하지 않았습니다 )
1. 월세 거주시 투입비용 (월세비용) = 130만원 × 12개월 × 2년 = 31,200,000원 = 0.31억원
보증금 1억원의 경우 추후 돌려받는 금액이므로 실제 발생하는 비용은 월세만 계산하였습니다.
1년간 발생하는 월세비용은 0.155억( 약 천오백만원)
일반적으로 약 2년정도 계약하는데요, 2년간 나가는 비용이 삼천만원입니다.
너무 비싸다구요?
2. 매매시 발생비용 (취득세) = 1.178억
현재 종로센트레빌은 조정지역이며, 종로센트레빌까지 포함하면 3주택이므로 12%가 적용됩니다.
종로센트레빌에 대한 취득세는 지방교육세까지 포함하여 총 117,800,000원 발생합니다.
취득세를 1년간 월세비용으로 나누어보겠습니다.
1.178억 ÷ 0.155억 = 7.6년
자가 거주시, 약 7.6년치 월세가격을 일시불로 취득세로 지급해야 하는 것입니다.
심지어 여기에는 앞으로 부담해야할 재산세 및 종부세 등은 고려하지 않았으며
매몰비용인 투자수익 또는 이자수익은 고려하지 않은 상태이기도 합니다.
월세의 경우 보증금인 1억원을 제외하고 9억에 대해 은행에 1%대의 예금한다고 가정할 경우에는
(은행에 예금하는 것이 투자 중에 가장 수익률을 최소로 가정한 경우이죠)
아래와 같이 세금을 제외하고 연간 15백만원의 수익이 발생하니, 월세랑 똔똔할 수도 있긴합니다.
또한 여유자금인 9억원이 있으니,
오히려 과소평가된 매물 또는 투자처에 더 좋은 수익을 올릴 수도 있을 것입니다.
위와 같은 이유등으로 인해, 다주택자인 저의 지인은 매매대신 월세거주를 택하였습니다.
물론 강북아파트의 22년 3월 평균 매매가가 약 10억원인데요(KB부동산)
그에 비하면 종로센트레빌의 경우
매매가는 약 9.5억원으로 상대적으로 저렴해 보이는 것처럼 보이긴합니다.
다만 앞으로 상승여력이 있다고 판단된다면,
보유기간 동안의 취득세, 종부세 재산세 및 추후 양도가액과 양도세등을 고려하여 매매에대한 판단을 내리는 것도 나쁜 선택은 아니지않을까
생각됩니다.
부자지인들을 만나면 만날수록
그들의 식견과 사고방식이 확실히 범인인 저와
다르다는것을 느끼게됩니다
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