상생임대인이란? 세금혜택/조건/신청방법 총정리

안녕하세요

회계쟁이제리입니다. 

정부가 최근에 발표했던 정책중에 많은 사람들이 관심을 가진 것 중 하나가 '상생임대인'제도였습니다. 

아무래도 인간이 살아가는 데 필요한 '의식주' 중 '주'와 직결된 제도이기때문에 더 관심이 컸던것 같은데요 

상생임대인제도가 무엇이고, 어떤 세금혜택이 있고 무엇을 주의해야하는지 알아보겠습니다.

 

2022년상생임대인

 

#상생임대인제도란?

상생임대인이란 직전계약에 대비하여 임대료를 5% 이내로 인상한

신규계약 또는 갱신계약을 체결한 임대인을 의미합니다. 

 

임대료를 시세만큼 받지못하니 세들어 사는 사람들에게는 좋지만 임대인한테는 불리해보이기도 합니다. 

그러나  제한된 금액으로 인상하는대신 양도세에 대한 혜택을 누릴수 있다는 점에서 윈윈이지요

 

 

#상생임대인에게 주어지는 혜택은?

원칙적으로 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 경우 비과세를 받기 위해서는 2년이상 그 주택에서 거주해야 합니다.

그러나, 상생임대인에 해당되면 2년 실거주 의무를 면제해줍니다. 

또한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기위한 실거주의무 2년기간 또한 면제가 됩니다. 

 

다만, 주택은 2년이상 보유해야하며 양도시점에 1세대 1주택자인 경우에만 적용됩니다. 

주의할 점은 상생임대주택으로 인정받기 위해선 2021년12월20일부터 2024년12월31일까지 계약을 체결해야 하고,

계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다. 

 

 

#다주택자가 상생임대인혜택을 받으려면?

다주택자도 상생임대차계약 체결은 가능합니다. 

다만 비과세혜택을 모든 주택에 대해 받을 수는 없습니다. 

상생임대차 계약을 체결한 주택을 마지막에 매도한 경우에만  실거주 요건 없이 양도세비과세혜택 적용이 가능합니다. 

 

[예시] 
집 a/b/c/  모두 상생임대차계약을 맺고, 임대료도 5%이내로 맺었습니다. 
순서대로 a,b,c 를 처분한다고 가정시 a와b의 경우에는 양도세 면제혜택을 받을 수 없고
오직 마지막에 c주택을 처분할 때 실거주 요건없이 양도세 비과세혜택을 받을 수 있는 것입니다. 

 

#고가주택을 임대한 경우에도 상생임대주택으로 인정받나?

상생임대인지원제도를 개편하기 전에는 상생임대주택 인정요건이 있었습니다. 

기존에는 임대개시시점에 1세대 1주택이며 기준시가 9억원 이하의 주택인 경우에만 상생임대주택으로 인정했는데

 

이번에 개편안을 내면서 주택가격에 상관없이 상생임대주택으로 인정받을 수 있게되었습니다. 

(시행령 개정예정) 

 

 

#상생임대차계약과 '의무임대기간'의 조건 

상생임대차계약에 따른 의무임대기간은 2년입니다. 

그러나 의무임대기간의 2년은 해당 계약에따라 실제로 임대한 기간을 기준으로 판단됩니다. 

그말은 곧 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 '실제임대기간'을 기준으로 판정한다는 뜻입니다. 

 

따라서 계약기간과 상관없이 실제임대기간이 2년에서 하루만 모자라도 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

그러나 계약기간이 1년이라고 하더라고 서로간 합의 또는 '묵시적갱신'등으로

신규계약체결없이 2년간 임대가 이루어진다면 의무임대계약을 채운것으로 인정해준다고 합니다. 

 

기획재정부제공

  

 

#갭투자한 1세대 1주택자 새로 임대차계약을 체결하면서

5%이내로 올린경우 상생임대인혜택을 받을 수 있나?

 

상생임대차계약은 동일한 임대인이 직접 전세를 체결한 건을 비교하여 판단합니다. 

 

상생임대차계약으로 인정받기위해서는 '직전임대차계약' 대비 임대료를 5% 이하로 인상해야 인정해주는데,

이 때 말하는 직전 임대차계약이란 거주자 A씨가 주택을 매입한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미합니다.

따라서, A씨가 주택 매입 후 체결한 임대차계약이면 직전 임대차계약으로 인정하는데요,

만약 A가 주택을 매입하면서 기존 임대인 B와 임차인C의 계약을 승계받았고, (갭투자) 

A가 다음 계약때 임대료를 5%이내로 올렸다고 하더라도, 동일한 임대인이 아니므로 상생임대인으로 인정하지 않습니다. 

 

#전세에서 월세(또는 월세에서 전세전환)하는 경우도 상생임대차계약으로 볼 수 있나?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 전월세전환률을 활용하여 적용한경우 인정이 가능합니다. 

"연 10%"와 "기준금리 +연 2%" 중 낮은 비율로 설정하는데요, 기재부예시로 따르면 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5,000만원으로 전환하면서 5%이하로 인상조건을 충족하려면 82만 8125원 이하로 월세를 설정하면됩니다. 

반면에 월세 보증금 2,000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환할 경우라면 전세보증금을 1억 8900만원이하로 설정해야 합니다.

 

#상생임대인 신청방법은?

양도소득세 과표신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 관할세무서장에게 제출하면 됩니다.

직전계약서와 5%이하로 갱신(또는 신규)한 계약서도 같이 준비해주시면 됩니다.