[양도세] 주택 양도시 필요경비로 인정되는 범위는?

안녕하세요, 

공부하는 회계쟁이제리입니다. 

 

오늘은 주택양도시에 필요경비로 인정되는 범위에 대하여 다루어 보도록 하겠습니다. 

 

양도세는 양도차익에 대한 세금입니다. 

양도차익을 줄일 수 있다면 조금이라도 양도세를 적게 낼 수 있겠지요?

 

양도차익은 아래와 같이 계산합니다. 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 

 

여기에서 양도가액과 취득가액은 이미 정해져 있으므로 우리의 절세포인트는 '필요경비'가 됩니다. 

혹시라도 우리가 주택을 위해 지출한 비용 중에서 필요경비로 인정받을 수 있다면 꼼꼼히 챙겨서 

최대한 양도세 부담을 덜어보도록 노력해야겠죠?

 

양도세필요경비

 

아파트 베란다 샷시비,보일러 교체비용 등은 필요경비로 인정받을 수 있어요!(자본적지출)

 

주택 양도시 필요경비로 인정되는 것 중 하나는 '자본적 지출'입니다. 

자본적지출이란 자산의 내용연수를 연장시키거나, 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비를 의미합니다. 

 

그렇다면 세법에서 인정하는 자본적지출 항목들은 무엇이 있을까요?(필요경비 인정) 

 

ⓐ아파트 베란다 샷시비

ⓑ건물의 난방시설을 교체한 공사비

ⓒ방확장 등의 내부시설 개량공사비

ⓓ보일러 교체비용

ⓔ자바라 및 방범창 설치비용
ⓕ사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금

ⓖ자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등

 

자본적 지출과 비슷하지만 세법에서는 인정하지 않는 수선비항목도 있습니다. 

이를 통칭하여 '수익적지출'이라고 하는데요.

수익적지출이란 정상적인 수선, 경미한 개량등으로 자산의 가치를 높이기 보단 본래의 기능을 유지하기위한지출입니다.

 

그렇다면 세법에서 수익적지출로 판단하는 항목들은 무엇이 있을까요?(필요경비 인정안됨)

 

ⓐ벽지, 장판, 씽크대, 주방기구, 문짝 ,조명 교체비용

ⓑ옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비, 화장실 공사비, 마루 공사비 등

ⓒ외벽 도색작업
ⓓ보일러 수리비용

ⓔ하수도관, 오수정화조설비 교체비

ⓕ파손된 유리 또는 기와의 대체
ⓖ재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장

ⓗ유리의 삽입

 

즉 이에 따르면 장판이나 도배 싱크대를 교체한 비용에 대해서는 나중에 필요경비로 인정받지는 못한다는 것이죠. 

 

취득세, 중개수수료 등 양도세 신고시 따르는 비용은 필요경비로 인정받을 수 있어요.

 

주택 취득 및 양도과정에서 여러가지 신고비용등이 발생하게 되는데요.

이 과정에서 발생한 비용들 중 세법에서 열거된 비용등은 필요경비로 인정 받을 수 있습니다. 

 

ⓐ 주택 취득시 발생한 취득세 

ⓑ 중개수수료(공증비용, 인지대 및 소개비)

ⓒ 양도소득세 신고비용(양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용)

ⓓ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

 

해석사례 1 부동산거래관리과-0563(2011.07.05.)
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액으로 하는 것이며, 이와 관련하여 자산을 취득하기 위하여 지출한 컨설팅비용은 취득가액에 포함되는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 계약서, 지출증빙 등을 확인하여 판단할 사항입니다

 

해석사례 2 서면인터넷방문상담4팀-715(2007.02.27.)
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 「소득세법 시행령」 제163조제5항 각 호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 포함하는 것으로, 귀 질의와 같이 법적인 지급의무 없이 취득자 대신 지급한 별도의 비용은 이에 해당하지 아니하는 것입니다

주택담보대출로 인한 이자비용은 필요경비로 인정받을 수 없어요

 

대부분의 사람들은 주택취득시 주택담보대출을 받습니다. 

요새같이 금리인상기에는 이자비용 또한 만만치않습니다. 

 

그러나 아쉽게도 주택담보대출로 인한 이자비용은 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 

세법에서는 주택담보대출 이자비용을 필요경비로 인정하고 있지 않기때문입니다. 

 

해석사례 부동산거래관리과-706(2010.05.18.)
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조제1항 각 호의 규정에 의한 것을 말하는 것으로, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다

 

주택 양도시 임차인에게 지급한 퇴거합의금 필요경비로 인정됩니다.

 

매수인 실거주조건등으로 인해 기존 임차인에게 계약연장을 못해주는대신 퇴거합의금을 지급하는 경우가 있습니다. 

좀 억울하긴 하지만 울며겨자먹기로 지급하는 경우가 많았는데요 

 

다행이도 지급한 퇴거합의금또한 필요경비에 해당합니다.

이는 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용으로 보아 세법에서 인정하는 필요경비에 해당하기 때문입니다. 

 

해석사례 1 사전-2021-법령해석재산-0573(2021.06.16.)
매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다.  다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다


해석사례 2 사전-2020-법령해석재산-0346(2020.06.18.)
매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다