전세자금 질권설정시 집주인이 주의해야할 사항 총정리

 

안녕하세요 회계쟁이제리입니다. 

이 내용등은 사실상 세금과는 무방하지만, 부동산과 관련하여 실무적으로 알아두면 좋을 내용인지라 

정리해보았습니다. 

전세대출 질권설정

 

전세자금 질권설정, 집주인은 무엇을 주의해야하나? 🙋🏻‍♀️

사실 전세자금 질권설정은 세입자(임차인)이 주의해야 할 부분은 거의 없다고 해도 무방합니다.

대부분 임대인(집주인)이 부담해야할 리스크가 좀 더 있기에 이를 위주로 정리해보도록 하겠습니다

(사실 리스크라고 하기도 애매하고요, 일반적인 전세계약보다 좀 더 신경써야해서 리스크라고 적음) 

 

01. 전세자금대출 질권설정의 뜻은?

전세금이 높은 경우 대부분 임차인(세입자)은 은행에서 대출을 받아 임대인(집주인)에게 보증금을 납부할 것입니다.  

이 때 은행에서는 돈(전세보증금)을 빌려주면서, 그 보증금액에 대하여 담보를 설정하는 것을 '질권설정'이라고 

보면 됩니다. 

 

즉 실제로 은행에서 돈을 빌린사람은 세입자(임차인)이고,

이 돈은 임차인의 통장을 거치지 않고 바로 임대인의 계좌로 입금됩니다. 

따라서, 전세가 만료된 후에 임대인(집주인)은 세입자(임차인)이 아닌 은행에 직접 돈을 입금해줘야 합니다. 

 

🚨 절대로 계약만료 후 임차인에게 돈을 반환하면 안됩니다. 

 

질권설정을 통한 대출금 반환의무는 임차인이 아닌 집주인에게 있기 때문에 

임차인에게 대출금을 돌려주었다 하더라도, 은행에 이중으로 반환해야 합니다. 

 

질권설정 프로세스를 따라가면서, 주의사항을 같이 검토해보도록 하겠습니다. 

 

 

02. 전세자금대출 질권설정 프로세스 

(1)계약 시점

임대차 계약서에 "임대인은 임차인의 전세자금대출을 위해 적극 협조하기로 한다"는 취지의 특약이 있다면 

질권설정에 대한 의무를 이행해야 한다는 의미와 상통합니다. 

💡 따라서 집주인이 질권설정을 피하고 싶다면 위와 같은 특약사항을 굳이 계약서에 넣을 필요는 없습니다. 

 

그러나, 질권설정을 하게된다면

임대인은 유선상으로 질권설정에 대한 동의를 하면서,  질권설정통지서를 받게됩니다. 

💡 보통은 이 질권설정통지서에 질권설정액, 대출취급점 및 연락처가 기재가 되어 있으므로 반드시 잘 보관해야합니다. 

 

또한 1-2년뒤 계약만료시점에는 잊고 있을 수 있으므로 세입자연락처에

'김제리(a아파트 1동 12호)_근저당' 이런식으로 폰에 저장해 놓는 것을 추천합니다. 

 

(2) 전세대출실행 프로세스(참고용) 

ⓐ 신청한 대출금액은 은행이 집주인에게 임차인을 대신하여 직접임금
ⓑ 전세대출금은 전세계약잔금일 시점에 은행에서 잔금의 일부명목으로 이체 받음
ⓒ 남은 잔금이 있다면 임차인이 추가로 집주인에게 납부 

 

(3)전세계약 만료(특히 주의)  

은행에 전세보증금을 이체하기 전에 주의할 사항이 있습니다.

 

ⓐ '질권설정통지 안내문'상의 은행에 연락하여 계좌번호와 납입할 은행 그리고 납입금액을 확실히 하자 

 

집주인은 반드시 보증금 중 일부(전세대출금)을 은행에 이체하여 질권해제를 해야합니다. 

임차인의 법무사측에서 연락와서 질권설정된 은행과 계좌번호를 안내하는 경우도 있으나,

해당은행에 직접 연락하여 확인하는 것이 더 안전하겠죠? 

 

은행에 직접연락해야 하는 이유는 만약 계약기간 중에 임차인이 대출금이 모두 갚은경우

질권은 소멸되고, 이 경우에는 은행이 아닌 임차인에게 보증금을 모두 돌려줘야 하기 때문입니다. 

임차인이 대출을 모두 갚았다고 해서 은행에서 집주인에게 따로 연락을 주는 것도 아니구요. 

또한 임차인이 내가 대출을 다 갚았으니 저한테 주세요라고 하는 말도 곧이곧대로 믿을 수 없기에 

반드시 임대인은 직접 확인해야합니다. 
 

ⓑ 임차인에게 10%계약금을 내어주기 전에 ⓐ를 통해 금액을 계산해보자 

 

보통 은행에서 근저당등을 잡을경우 담보물건의 100%이상을 잡습니다. (그래야 은행도 안전하니까) 

예를 들어보겠습니다. 

[예시] 
전세보증금 총 : 5억원 
임차인의 전세자금대출 : 4억원 
은행의 질권설정금액 : 4억*120%= 4.8억원 

 

위의 예시에 따르면 집주인은 은행에 4.8억원을 납부하고 나머지 0.2억원만 임차인에게 주어야 합니다. 

그런데 아무생각없이 10%인 0.5억원을 먼저 세입자(임차인)에게 돌려줬다면??

은행은 남은 금액을 다시 세입자에게 돌려줄 수 있고 꽤나 골치아파질 수도 있습니다. 

 

ⓒ 각종공제액도 미리 파악하자! 

 

임차인이 연체한 공과금, 월세, 주택파손으로 인한 손해배상금 등이 있는 경우라면

이에 대하여 은행에 설명하고, 이런 공제액들을 제외한 후에 은행에 입금해야 합니다. 

이 공제액에는 ⓑ에서 말한 10% 계약금도 포함될 수 있으니, 미리 줬다면 이러한 부분을 은행에게 말하고

정산할 수 있도록 하면 됩니다. 

ⓓ  a~c 가 마무리되었다면 보증금을 은행에 이체하고, 그 다음에도 남은 보증금이 있다면 임차인에게 반환합니다. 

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꽤나 실무적인 이야기들이 있었는데요, 위의 내용은 제가 최근에 삼촌에게 정리해드린 내용입니다.

저희 삼촌은 질권설정된지도 모르고 있다가

세입자측의 법무사측에서 이상한?부탁이 왔다고 저한테 설명해달라고 하시더라구요

 

다행이 잘 마~무리가 되었다는 행복한 사실!