[증여세] 자녀의 부동산 취득시 고려할 증여세(엄빠찬스)

최근 2월 국세청에서는 '부모찬스'와 관련된 편법증여혐의자 227명에 대하여 세무조사를 착수했습니다. 

대부분이 자녀의 주택구입과 관련된 내용이 많았는데요,

이처럼 자녀의 주택구입시 자칫잘못하면 부모자식간 증여문제가 불거질수도 있습니다.

 

오늘은 자녀주택구입과 관련한 증여문제 케이스등을 정리해보도록 하겠습니다. 

전세자금 증여세

 

 

Q1. 부모님 소유집에 자식이 전세계약하고 지급하는 보증금은 증여세 과세대상?

워낙 집값이 많이 올라서 실제로 이런경우가 많습니다.

이 때, 자식이 부모에게 지급하는 보증금이 과연 증여세 대상이 될까요?(직계존비속간) 

 

결론적으로 말하자면 직계존비속간의 임대차계약을 맺은경우 (일정한 조건하에서는) 증여에 해당하지 않습니다. 

일정한 조건이라함은 ⓐ실제로 임대차 계약을 체결 + ⓑ보증금(또는 임대료)를 실제로 지급을 의미합니다. 

 

그러나 이 계약이 실제로 발생하였는지, 아니면 증여에 해당하는지는 과세당국에서 종합적으로 사실관계를 따집니다.

이 때 대항할 수 있는 자료로는 '임대차계약서' , '금융거래내역' 그리고  전입신고(실제거주여부판단) 등 입니다.

따라서 증여세를 물지않으려면 위와 같은 서류와 거래사항을 잘 꾸려놓아야합니다.  

참고로 전세임대차계약서는 반드시 부동산중개소에서 작성하지않아도 증빙으로 인정될 수는 있습니다. 

 

그리고 임대차계약이 만료된 경우 보증금을 반환해야하는데요,(타인과 거래할때처럼!!)

만약 직계존비속에게 반환하지 않았다면 이 또한 증여라고 볼 수 있기때문에 주의해야 합니다. 

 

 

Q2. 주택 구매시 부모님과 차입계약서를 쓰고 이자를 갚는다면?(가족간 금전소비대차)

직계존비속간에 자금을 빌리고 일정한 이자를 지급하는 경우(가족간 금전소비대차)에는 증여세과세대상이 아닙니다.

문제는 이를 악용하고 빌리는 척을 할 때에는 증여세가 과세되는데 

 

과세당국에서 빌리는 척했다라고 오해받지 않으려면, 추후에 빌린 자금을 변제하였음을 입증해야합니다. 

금전소비대차계약서 , 실제 이자 및 원금이 지급된 거래내역, 담보설정 등으로 확인이 되어야 합니다. 

 

최근 국세청에서 적발된 케이스

A씨는 딸이 주택을 취득하도록 하고 해당 담보대출의 대출채무를 인수해서 대신 갚아줬다.
이 때 A씨는 딸에게 돈을 빌려주는 형식으로 금전대차계약을 하고 차용증을 썼습니다. 
문제는 딸의 자금여력이 거의 없었음에도 대출원리금이 빠른 시일내에 모두 상환되었다는 점입니다. 
 
국세청조사에 따르면  A씨의 딸은 평균적인 근로소득밖에 없었고,(일시에 대출금을 갚는 것은 무리라고 판단)
금전대차계약에 따른 이자나 원금도 전혀 갚지 않은 것으로 확인이 되어 대출 원리금을 모두 A씨가 편법으로 증여하였다고 밝혀냈습니다. 

 

위와같은 계약형식을 잘 지켰다하더라도, 주의할 점이 있습니다.

만약 현저하게 낮은 이자율이나 무이자의 경우에는 적정이자율(4.6%)와의 이자차액만큼 증여받은것으로 보고 증여세를 과세하는 경우도 있습니다. 

 

▼ 물론 증여세가 비과세되는 금액 및 한도등이 있는데, 자세한 사항은 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.  

https://blog.naver.com/kitty3915/222543832113

[증여세] 가족간 금전대차거래시_증여세 비과세 요건은?

 

 

Q3.  엄마가 자식에게 집을 증여할 때, 아빠명의의 대출이 있는경우(부담부증여)? 

우선 부담부증여란 수증자가 증여자의 재산과 그에 대한 부채를 동시에 인수하는 것을 의미합니다. 

쉽게 풀어서 말하자면 배우자나 자녀에게 부동산을 증여할 때 전세보증금 또는 주택담보대출과 같은 부채를 포함하여 증여해주는 것을 의미하죠. 

 

엄마가 자식에게 증여해주는 집에 대한 대출명의가 엄마가 아니더라도(즉 3자 담보채무) 부담부증여는 가능합니다. 

그러나 만약에 자식이 아빠명의의 대출을 갚는 경우에는 딸이 아빠에게 채무변제액만큼 증여한 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 

 

부담부증여와 관련하여 최근 국세청 적발 케이스 

부담부증여로 물려받은 부동산의 담보대출을 부모가 대신 상환하였음에도 근저당권 설정을 유지하는 방법으로 증여를 은닉한 것인데요, 
부친으로부터 부동산 취득자금을 증여받고, 부동산을 담보로 금융기관에서 OO억원 차입 이후 부친이 자녀의 대출이자 및 대출원금 중 일부를 남기고 대부분 상환하면서 근저당가액은 변경없이 계속 등기하여 채무상환사실을 은닉했습니다.  대출을 전액상환하더라도 근저당권은 추후 매도시점까지 해지하지 않아도 되기 때문입니다. 
하지만 국세청은 특별한 소득없이 부동산을 취득하고 사업자금까지 마련한 점에 착안해 자금출처조사에 착수했고, 편법증여 사실을 적발하였습니다.