[주택임대소득] 임대소득 비과세 요건 및 사업자등록여부(주택수계산방법)

월세수입이 발생한다고 반드시 세금을 내는 것은 아닙니다. 

주택임대소득에도 비과세가 되는 경우가 있기 때문이지요.

 

오늘은 비과세가 적용되는 주택임대소득에 대하여 자세히 정리해보도록하겠습니다.

 

주택임대소득 비과세요건

 

1주택자의 임대소득은 비과세입니다. 

 

 

소득세법에 따르면 1주택자의 주택임대소득은 비과세입니다. 

언뜻보면 비과세 요건은 매우 명확해보입니다. 

하지만 곳곳에 주의해야할 점들이 있기 때문에 꼼꼼히 읽어보셔야 합니다. 

 

첫번째, 비과세주택임대소득 주택 수 계산은 어떻게 하나?

비과세 여부를 판단할 때 가장 키포인트는 주택 수 입니다. 

 

(1) 다가구주택인 경우?

다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. 

다만, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 

 

(2) 공동소유하는 주택의 수는 어떻게 계산하는가?

원칙 1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 

원칙 2. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우라면? 

그들끼리 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우, 주택임대수입의 귀속자의 주택 소유로 계산

 

그러나, 원칙1과 원칙2에 따라 주택의 수가 귀속되지 않더라도, 아래에 해당하는 경우에는 주택수에 포함시킵니다. 

가. '공동소유주택 총 수입금액 × 지분율' 의 금액이 연간 6백만원 이상인 경우 

나. 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원 초과 + 지분을 100분의 30 초과 보유

 

(3) 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세 하는 경우에는?

임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은

소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산됩니다. 

 

(4) 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는? 

이를 합산하여 계산합니다.

각각 지분을 가지고 있는 경우 (2)공동소유주택 계산 기준에 따라 처리 

 

 

두번째, 임대소득이 비과세되는 '주택'의 기준은?  

위의 기준에 따라 주택수가 1채라 하더라도, 아래의 요건에 따른 '주택'인 경우에만 비과세가 적용됩니다. 

 

(1) 국내에 소재하는 주택에 대해서만 비과세 혜택이 적용됩니다. 

국외에 소재하고 있는 주택은 1주택만 있더라하더라도, 이에 대해서 발생하는 임대소득은 과세됩니다. 

 

(2) 기준시가가 9억원 미만인 주택이어야 비과세임대소득이 적용됩니다. 

기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 임대소득은 1주택자라고 하더라도 과세됩니다. 

이때 기준시가의 판단시점은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다. 

 

(3) '주택' 이란 상시 주거용으로 사용하는 건물로, 주택임대소득에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 

다시말해 상시주거용이 아닌 사업상의 임대소득은 과세됩니다. 

오피스텔 1채만 보유하고 있고 이에 대한 월세를 받는다고 가정해보겠습니다. 

 

1) 임차인이 상시주거용으로 사용한 경우 

'주택임대소득'이 발생한 것으로 봅니다. 다만 1채만 보유하고 있기에 비과세주택임대소득입니다. 

 

2) 임차인이 상시주거용으로 사용하지 않은 경우 

주거용이 아닌 경우에는 1채라고 하더라도 '상가임대소득'으로 소득세가 과세됩니다. 

 

 

비과세임대주택 임대소득발생 시, 사업자등록을 해야할까?

비과세임대주택의 경우 과세대상에 해당되지 않기에 별도로 사업자 미등록시에도 가산세의 불이익은 없으며

주택임대소득과 관련한 종합소득세 신고 및 납부 의무 또한 없습니다.

 

 

(질의) 9억이하 다가구 주택 소유시 임대사업자 등록 필요 여부 문의

안녕하세요? 업무에 노고가 많으십니다.어머님이 공시지가 9억 이하의 다가구 1채를 소유 하고 있고, 연간 임대소득이 2천만원 이하인 상황입니다.이 경우 임대사업자 등록이 필수인가요? 과거에는 공시지가 9억 이하 다가구주택 소유자는 임대사업자 등록이 의무사항이 아니었는데, 최근에 변경되었다고 들어서요.그리고 연간 2천만원 이하의 임대소득도 매년 혹은 분기별로 신고해야 하나요?그럼 어느기관에 어떠한 프로세스로 신고를 해야 하나요?답변을 부탁드립니다,


(국세청 답변) 2020-09-16

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.
현행 소득세법상 부부합산(1세대나 1가구 기준이 아님) 2주택 이상 보유를 하고, 임대를 주는 경우에는 해당 주택임대수입은 과세대상에 해당이 됩니다. 

다만 1주택이라도 기준시가 9억원 초과 고가주택이나 국외 소재 주택임대는 과세대상이므로 사업자등록 및 종합소득세 신고를 해야 합니다.  

소득세법상의 주택임대 사업자등록을 하지 않은 경우에는 2020년부터 주택임대수입의 0.2%를 미등록 가산세로 부과합니다.

주택 수의 계산시 다가구 주택인 경우에는 1개의 주택으로 보는 것이나, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하는 것입니다.

귀어머님이 부부합산 1주택자로 해당 주택의 기준시가가 9억원 이하인 경우라면 해당 주택의 임대소득은 비과세대상으로 임대소득 신고 및 소득세법상 사업자등록 대상에 해당하지 않는 것으로 사료됩니다.

국세청홈페이지 >> 성실신고지원 >> 주택임대소득 안내를 클릭하시면 주택임대 사업소득에 대한 요약정보, 주택임대업의 사업자등록, 신청서식 및 첨부서류에 대한 자세한 내용을 확인할 수 있습니다. 감사합니다.오늘도 좋은 하루 되시길 바라오며, 늘 행복이 가득하시기를 기원합니다.